부동산 등기 법무사 비용은 세금과 보수를 나누어 따져야 정확히 비교되니 항목별로 확인하세요.
등기 비용은 세금, 수수료, 보수로 나뉩니다
세 가지 비용의 성격
부동산 등기에 들어가는 비용은 크게 세 갈래입니다. 국가와 지방자치단체에 내는 세금, 등기소에 내는 등기신청수수료, 법무사에게 지급하는 보수입니다. 이 세 가지는 성격이 달라서 한 덩어리로 묶어 비교하면 견적서의 차이를 정확히 읽을 수 없습니다.
세금은 사무소마다 같아야 합니다
세금은 법령으로 정해진 세율에 따라 계산되므로 법무사 사무소마다 달라지지 않습니다. 같은 부동산, 같은 등기 원인이라면 세금 항목은 어느 사무소에서 견적을 받아도 같아야 합니다.
보수는 견적으로 비교합니다
법무사 보수는 사무소가 제시하는 금액입니다. 이 글을 작성하는 시점에 법무사 보수의 공식 기준표는 열람하지 못했으므로, 보수 금액은 직접 견적을 받아 비교하시기 바랍니다.
지방세법이 정한 등기 세율
보존등기와 이전등기
지방세법 제28조는 부동산 등기의 종류별 세율을 정하고 있습니다. 소유권 보존등기는 부동산 가액의 1천분의 8입니다. 소유권 이전등기는 유상이 1천분의 20, 무상이 1천분의 15, 상속이 1천분의 8입니다.
세율표에서 같은 이전등기라도 유상, 무상, 상속에 따라 세율이 1천분의 20, 1천분의 15, 1천분의 8로 달라집니다. 매매인지 증여인지 상속인지 등기 원인을 먼저 정해야 세액을 계산할 수 있습니다.
담보 관련 등기
저당권 설정은 채권금액의 1천분의 2입니다. 전세권은 전세금액의 1천분의 2, 지상권은 부동산 가액의 1천분의 2입니다. 가등기와 경매신청, 가압류, 가처분도 각각 1천분의 2가 적용됩니다.
예를 들어 채권최고액이 2억원인 근저당권을 설정한다면 2억원에 1천분의 2를 곱한 40만원이 세액입니다. 이 숫자는 계산 방법을 풀어 쓴 예시입니다.
최저세액과 그 밖의 등기
산출된 세액이 6천원 미만이면 6천원으로 합니다. 앞서 나열한 종류에 해당하지 않는 그 밖의 등기는 건당 6천원입니다.
산출된 금액이 작더라도 최저세액이 6천원이므로, 소액 등기의 견적서에도 최소 6천원은 표시되어야 합니다.
유상 이전 주택의 특례
유상 이전 중 주택은 지방세법 제11조제1항제8호의 세율을 적용받는 경우 해당 주택의 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율이 적용됩니다. 지방자치단체는 조례로 표준세율을 100분의 50 범위에서 가감할 수 있으므로 지역에 따라 세액이 달라질 수 있습니다.
주택과 토지를 취득할 때의 취득세율
주택 유상거래
주택을 유상으로 취득하면 취득 당시 가액이 6억원 이하일 때 1%, 9억원을 초과하면 3%입니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간은 1%에서 3% 사이에서 계산식으로 정해지며, 이 구간의 계산식은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
취득세는 취득 당시 가액을 기준으로 계산하므로 매매계약서의 거래가액과 신고 금액이 일치하는지 먼저 확인해야 합니다. 예를 들어 5억원 주택을 유상으로 취득하면 1% 구간이므로 500만원이 기준 금액입니다. 이 숫자는 예시입니다.
주택 외 부동산
그 밖의 원인으로 부동산을 취득하는 경우 농지는 3%, 농지 외는 4%입니다. 주택이 아닌 건물이나 토지를 사는 경우에는 이 세율을 기준으로 비용을 잡아야 합니다.
농지와 농지 외는 세율이 1%포인트 차이이므로 토지가 농지인지에 따라 세금이 달라집니다. 예를 들어 1억원 토지는 농지이면 300만원, 농지 외이면 400만원이 기준 금액입니다. 이 숫자도 예시입니다.
상속과 증여 등
상속은 농지 2.3%, 농지 외 2.8%입니다. 상속 외의 무상취득은 3.5%이고, 건물을 새로 지어 취득하는 원시취득은 2.8%입니다. 공유물을 분할하는 경우에는 2.3%가 적용됩니다.
상속과 그 밖의 무상취득은 세율이 다르므로 같은 가액이라도 증여로 받았는지 상속으로 받았는지에 따라 세액이 달라집니다. 상속 농지 외는 2.8%, 상속 외 무상취득은 3.5%입니다.
법무사 견적서를 비교하는 방법
항목이 나뉘어 있는지 확인합니다
견적서에서 세금 항목과 보수 항목이 구분되어 있는지 먼저 살펴야 합니다. 세금과 보수가 합산된 금액만 적혀 있으면 어느 쪽이 비싼지 알 수 없습니다.
법무사 사무소에 견적을 요청할 때에는 부동산의 소재지, 가액, 등기 원인을 정확히 알려야 합니다. 정보가 부족하면 견적에 세금이 빠지거나 부정확하게 반영될 수 있습니다.
세금 합계를 직접 검산합니다
부동산 가액에 위에서 정리한 세율을 곱해 보면 견적서의 세금 합계가 맞는지 검산할 수 있습니다. 계산 결과와 차이가 크면 어떤 항목이 더해졌는지 물어보시기 바랍니다.
계산한 금액과 견적서 금액이 다르다면 어떤 근거로 산출했는지 설명을 요청하시기 바랍니다. 설명이 구체적이지 않다면 다른 사무소의 견적과 대조해 볼 필요가 있습니다.
국민주택채권과 등기신청수수료
국민주택채권은 주택도시기금법 시행령에 매입 대상자와 매입 기준이 정해져 있으며, 구체적인 매입 금액과 등기신청수수료 금액은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 두 항목은 견적서에 어떤 금액으로 적혀 있는지 사무소에 직접 확인하시기 바랍니다.
채권 매입과 관련된 비용이 견적서에 별도 항목으로 분리되어 있는지 물어보시기 바랍니다. 항목이 분리되어 있어야 보수와 비용을 정확히 구분해 비교할 수 있습니다.
같은 조건으로 둘 이상 받습니다
부동산 가액, 등기 종류, 신청 방법을 똑같이 전달하고 둘 이상의 사무소에서 견적을 받으면 보수 차이가 분명해집니다. 조건이 다르면 금액을 비교할 수 없습니다.
견적을 비교한 뒤에는 보수뿐 아니라 등기 완료 후 서류 인계 방법과 일정까지 함께 확인해야 합니다. 이 내용을 미리 정해 두면 진행 중에 생기는 의문을 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
법무사 보수도 법령으로 정해져 있나요?
세금은 지방세법으로 정해져 있지만 법무사 보수의 공식 기준표는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 보수는 견적서로 비교하시기 바랍니다.
근저당권 설정 세금은 어떻게 계산하나요?
저당권 설정은 채권금액에 1천분의 2를 곱해 계산합니다. 세액이 6천원 미만이면 6천원으로 합니다.
상속 이전등기는 세율이 다른가요?
소유권 이전등기 세율은 유상 1천분의 20, 무상 1천분의 15, 상속 1천분의 8로 각각 다릅니다.
세율은 지역마다 다른가요?
지방자치단체는 조례로 표준세율을 100분의 50 범위에서 가감할 수 있으므로 해당 지자체의 조례를 확인해야 합니다.
핵심내용 정리
| 구분 | 세율 또는 기준 |
|---|---|
| 소유권 보존등기 | 부동산 가액의 1천분의 8 |
| 소유권 이전등기 유상 | 부동산 가액의 1천분의 20 |
| 소유권 이전등기 무상 | 부동산 가액의 1천분의 15 |
| 소유권 이전등기 상속 | 부동산 가액의 1천분의 8 |
| 저당권 설정 | 채권금액의 1천분의 2 |
| 최저세액 | 6천원 |
| 주택 유상취득 취득세 | 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3% |
핵심요약
등기 비용은 세금, 등기신청수수료, 법무사 보수로 나누어 비교해야 합니다.
세금은 지방세법 세율로 검산할 수 있으며 보수는 같은 조건으로 받은 견적서로 비교합니다.
견적서에 세금과 보수가 구분되어 있는지 반드시 확인하시기 바랍니다.